Оцінка вартості нерухомого майна (real estate appraisal) – оцінка вартості одного із видів матеріальних активів (нерухомості).
Цивільним кодексом до нерухомості віднесено:
- земельні ділянки;
- все, що міцно пов’язане із землею, у т.ч. будівлі та споруди, ліси, багаторічні насадження;
- ділянки надр;
- відокремлені водні об’єкти;
- підлягають реєстрації повітряні та морські судна;
- судна внутрішнього плавання;
- космічні об’єкти;
- підприємства як майнові комплекси, які використовуються для підприємницької діяльності.
Визначення нерухомого майна як об’єкта оцінки не збігається із цим визначенням нерухомості у Цивільному кодексі. До нерухомості в оціночній діяльності відносять тільки земельну ділянку, на якій зроблено поліпшення (збудовані будівлі та споруди) з метою збільшення доходу, що приноситься нерухомістю.
Оцінка вартості нерухомого майна включає насамперед сукупність дій оцінювача щодо визначення конкретного виду вартості об’єкта (обґрунтованої ринкової, інвестиційної, заставної та ін.).
Величину ринкової вартості розраховують на конкретну дату, результати оцінки можна використовувати лише з поставленої мети.
Розрізняють індивідуальну та масову оцінку вартості нерухомості .
Індивідуальна оцінка здійснюється у три етапи:
На 1-му етапі проводять огляд оцінюваного об’єкта, збір та аналіз фінансової інформації; уточнюють фізичні параметри. Крім внутрішньої інформації оцінювач збирає необхідну зовнішню інформацію, що характеризує сегмент ринку нерухомості, до якого належить оцінюваний об’єкт, а також дані про цінові та фізичні параметри об’єктів, подібних до оцінюваного.
На 2-му етапі оцінювач вибирає оптимальні методи дохідного , витратного та порівняльного (ринкового) підходів та проводить оцінку обраними методами. Вибір методів залежить від виду оцінюваного об’єкта, цілей оцінки, стану конкретного сегмента ринку нерухомості. Ці параметри в комплексі з результатами аналізу фінансових показників впливають на зважування проміжних значень вартості, отриманої різними методами, при виведенні підсумкової величини вартості об’єкта, що оцінюється, на 3-му етапі.
До особливостей нерухомого майна як об’єкта оцінки вартості відносять:
- склад оцінюваних активів – земля та будівлі;
- необхідність оцінки часткових прав;
- використання ринкових ставок орендної плати щодо потенційного валового доходу;
- розрахунок ставки капіталізації як суми норми доходу та норми повернення капіталу;
- застосування моделей іпотечно-інвестиційного аналізу з метою оцінки об’єктів нерухомості, фінансованих шляхом видачі кредиту;
- чільне вплив місцезнаходження вартість;
- порівняння оцінюваного об’єкта та аналогів за фізичними параметрами тощо.
