Зміст
Заступник голови Офісу президента Ростислав Шурма анонсував запуск пільгової іпотеки під 5% річних. Раніше влада пропонувала інші, також пільгові іпотечні програми – під 7% та 10%. Розбираємо, чи вони допоможуть придбати житло простим українцям.
Близько 650 тисяч українських сімей не мають власного житла – саме стільки сімей коштують у так званих квартирних чергах. Однак ці дані відносяться ще до 2015-го – останнього року, коли влада вела статистику житлової потреби громадян. Можна впевнено стверджувати, що за шість років ця кількість принаймні подвоїлася: до черговиків додалися вимушені переселенці з тимчасово окупованих територій, учасники АТО/ООС та просто молоді громадяни, які ще не встигли вирушити за кордон розвивати чужі економіки. Експертна оцінка житлової потреби українців сьогодні сягає 1,2 млн. сімей. Тому слова президентського чиновника про нову велику житлову програму точно стануть резонансними. Але чи не рано їм радіти? Давайте розумітися.
Іпотека під 10%, під 7%…: історія обіцянок, що не злетіли
Перше, що змушує засумніватися у реальності іпотеки під 5% – це неоднозначний досвід реалізації попередніх ініціатив Банкової. Нинішня влада за два з половиною роки своєї каденції неодноразово обіцяла українцям доступне житло.
У квітні 2020 року Зеленський анонсував іпотеку за ставкою “близько 10% річних”. Після наступної обіцянки президента дотиснути банки на дешеві кредити пішов у відставку голова Нацбанку Яків Смолій.
Не встигли як слід розібратися з цією обіцянкою, як наступило: з березня 2021 року в Україні реалізується проект “державної іпотеки” під 7% річних. Але, як і прогнозував Depo.ua, через складність її умов для звичайного громадянина та дивних критеріїв відбору житла (кредит дадуть на квартиру в будинку, введеному в експлуатацію у 2018 році і пізніше, а це найдорожчий сегмент нерухомості). є масовим, ні соціальним. Не допомогли й зміни, які уряд вніс до умов кредитування у жовтні (зокрема, збільшивши вік житла, яке можна взяти у кредит, до 10 років, але й це житло не є соціальним).
За фактом суть цієї програми зводиться до перекачування державних коштів банкам та забудовникам. “Іпотека 7%” навіть не може вважатися державною програмою, бо не містить формальних ознак останньої. Кредитують банки Кошти на компенсацію їх іпотечних ставок (це 13-18% річних, під які ви насправді отримаєте кредит і виходячи з яких банк оцінюватиме вашу платоспроможність) до рівня 7% влада виявила у Фонді підтримки підприємництва. Однак не факт, що гроші лежатимуть у цій “тумбочці” протягом років, протягом яких ви платитимете іпотеку. Якщо влада колись відмовиться від своїх зобов’язань – а вони фактично віртуальні, бо не прописані як захищена стаття у держбюджеті навіть у 2021 та 2022 роках – ваша родина виявиться віч-на-віч із реальною банківською ставкою.
Звідси результати. Перед бравурним запуском проекту, в якому взяв участь сам президент Зеленський, йшлося про мільярди майбутніх кредитів на житло і, принаймні, п’ять тисяч щасливих новоселів. А насправді на 30 грудня 2021 року за Доступною іпотекою 7% банки уклали 1320 угод іпотеки на загальну суму 1,14 млрд грн. Це трохи більше 100 млн. на місяць – майже стільки ж іпотеки за такий самий час дають і банки, але під 14-15% річних. Виявилося, що на дешевшу ринкову пільгову іпотеку припадає лише трохи більше 15% ринку. Тобто цей проект не назвеш успішним і таким, який може допомогти придбати бажане житло справді широким верствам українців.
“Укрфінжитло”, квартири в лізинг та борги
Ще сумнівнішим став і наступний крок влади у житловій політиці – так і не запрацювала створена ще у грудні 2020 року нова, вже третя державна установа на ринку житла, Українська фінансово-житлова компанія чи Укрфінжитло. У травні 2021 року набув чинності закон, який у ЗМІ чомусь назвали “законом про доступне житло”. Але й він не наблизив пересічного громадянина до, власне, доступного житла.
У згаданому документі закладено механізм фінансування програм, які мають реалізовуватися через Укрфінжитло, зокрема лізинг нерухомості. Міністерство фінансів, як батько-засновник Укрфінжитла, у жовтні-листопаді 2021 року випустило облігації внутрішньої державної позики (ОВДП) на 20 млрд грн із терміном обігу до 15 років та процентною ставкою до 13% річних.
Що це означає: держава позичила велику суму грошей на півтора десятка років під високий відсоток (нинішньому українському уряду дешевше позичати ніхто не хоче). За ці гроші влада обіцяє будувати (точніше, купувати у комерційних структур – забудовників) квартири з подальшим здаванням їх у лізинг населенню під 5% річних. Ще раз: взяли під 13% – а видаватимуть під 5%. Різницю компенсуємо усі ми зі своїх кишень. І не лише борг, а й відсотки за ним: щокварталу Мінфін платитиме Укрфінжиллю по 650 млн грн відсотків за цими цінними паперами. До речі, ви погоджувалися заплатити сьогодні своїми податками за квартири для інших громадян та ще й навісити великі борги та відсотки за ними на наступні покоління? Втім, у нас не питали…
Вибачте за складність описуваної конструкції, але не можна не відзначити, що більшу частину цих грошей буде витрачено на латання багатомільярдних дірок у бюджеті ще однієї, що вже спочила в бозі державної структури – Державної іпотечної установи, яку приєднали до Укрфінжілля. Ще не заплуталися у кругообігу державних структур, які начебто відповідають за вирішення житлового питання українців? Чим більше таких компаній та установ – тим далі ми від дійсно доступного житла.
Чи не повною неефективністю згаданої структури пояснюється раптова та неафішована передача Укрфінжитла у грудні 2021 року від Мінфіну до Мінекономіки… Може, міністр економіки Юлія Свириденко зуміє перетворити п’яте колесо до воза на робочий механізм.
Незабаром вибори: тримайте іпотеку під 5%
Тепер на цьому ярмарку небаченої щедрості виступає заступник глави Офісу президента Ростислав Шурма. Якщо бути точними, то першим був президент, який у своєму посланні до парламенту 1 грудня 2021 року анонсував проект “Українська мрія”, в рамках якого громадяни зможуть отримати кредит під 5% на різні потреби. А Шурма розвинув цю ідею. В інтерв’ю “Інтерфакс-Україна” він говорить про те, що вже формально існує: компенсації державою відсоткової ставки за кредитами в банках. Тільки тепер до рівня п’ять, а не сім відсотків. Як то кажуть, хто більший (або в даному випадку менше)?
“Даємо можливість громадянинові взяти іпотеку на пільгових умовах за допомогою держави”, – пояснює Шурма. Обіцяє, що вибір об’єкта інвестування залишається за громадянином. Майбутній механізм виглядає здавалося б привабливим, мовляв, сім’я, яка спільно заробляє 20-30 тисяч гривень на місяць, зможе придбати квартиру площею 60-70 кв. м за щомісячний платіж – 10 тис. грн. Вартість такої квартири чиновник оцінив у 1,5 млн. грн.: це 75 тис. грн. на рік або 6,25 тис. грн. на місяць, плюс 5% річних. “Це буде платіж: спочатку 75 тис. грн. на рік, наприкінці це буде 0”, – обіцяє Шурма.
Цифрове вираження цих планів влади вражає: “Наша мета у 2022 році – видати 30 тисяч іпотечних кредитів за цією програмою, за рік – 70 тис., а далі вийти на стабільні 150 тисяч іпотек щороку”, – заявляє Шурма.
Однак, незважаючи на зовнішню простоту, незрозуміло кілька ключових моментів. Хто кредитуватиме, за які гроші та на яких умовах (чи не будуть продубльовані помилки програми “іпотека 7%” і чи не зроблять проект доступним лише для заможних). Зі слів Шурми можна зрозуміти, що “іпотеку 5%” віддадуть згаданому Укрфінжиллю. Але питання – чи має ця установа потенціал почати потужну експансію на житловий ринок.
А от відповісти на сакраментальне питання “звідки гроші” найпростіше – обіцянка президента фінансуватиметься з тих 20 млрд грн, які держава вже позичила під 13%. Знову ж таки: беремо під 13%, видаємо під 5%. Різницю компенсуємо за рахунок майбутніх поколінь. Чи далекоглядна це політика? За попередніх президентів і глав урядів, які намагалися хтось із більшою, хтось із меншою часткою популізму займатися вирішенням житлового питання, кредитували іпотеку з уже зароблених економікою грошей – не за рахунок запозичень.
І недомовляє заступник глави президентської адміністрації, коли каже, що у перспективі програма дешевої іпотеки працюватиме не за бюджетні гроші. Мовляв, “маємо заробити монетарні інструменти, тобто коли ліквідність банківського сектора, українського чи західного, починає працювати у цих продуктах”. За цими красивими словами, швидше за все, криється така реальність: основний тягар компенсації відсотків за іпотекою нестиме саме державний бюджет. А віддаватимуть ці гроші платники податків.
Далі ще більше щедрості – Шурма пообіцяв запустити програму купівлі електромобілів під ті самі 5% вже у першому чи другому кварталі цього року. І навіть щось сказав про майбутню локалізацію виробництва, яка дозволить випустити український електромобіль.
Всі ці добрі слова не знайшли підкріплення у рішеннях чи постановах уряду. До конкретики у черговій обіцяній “дешевій іпотеці” від цієї влади ще далеко. Складається враження, що кожні півроку чи рік на Банковій вирішують знизити відсоткові ставки в Україні. На словах, заявами знизити, а не ринковими методами (відверто кажучи, складно доступними в нашій країні за нинішніх економічних обставин).
Сьогодні у верхах влада діє за принципом “Головне – робити гучні заяви, а там уже клерки якусь програму напишуть”. На такий гросмейстерський рівень впевненого популізму вийшов не один представник президентського офісу. Окрім самого глави держави, якому обіцяти “потемкінські села” доводиться за посадою, ще й прем’єр Денис Шмигаль то пенсії підвищує, то регулювання цін на продукти запроваджує, по-воєнному наказуючи цінами та інфляцією: “Стій, раз-два!”. Втім, аналіз ініціатив глави уряду – предмет окремої цікавої розмови.
Чи можна все ж таки знайти якийсь позитив у обіцянках представників влади? Так: вони дарують людям надію. А що, до речі, найкраще вміють робити актори у владі, як не дарувати надію? Крім того, якась тисяча сімей з тих, хто й так добре заробляє, здешевить собі іпотеку та придбає велику за площею квартиру. Нагромадивши мільйон на нове житло, така людина зможе розмістити його на депозиті під 8-10% річних, а іпотеку взяти під 5% – ставку, вдвічі нижчу за рівень інфляції в країні… Вигідними для винахідливих можуть виявитися проекти цієї влади, що й казати .
