Зміст
Життєвий цикл об’єкта нерухомості – період часу, протягом якого нерухомість існує як фізичний об’єкт.
Життєвий цикл нерухомості, придбаної для комерційних цілей, з погляду власника цієї нерухомості може повторюватися з новим власником цієї нерухомості аж до закінчення терміну життя об’єкта. Життєвий цикл постійно підпорядковується певним закономірностям, за Г. Харрісоном – це термін фізичний, економічний, хронологічний і термін економічного життя, що залишився.
До терміну фізичного життя об’єкта належить час, як у існуючому будинку чи споруді можна жити чи працювати. Цей показник може бути нормативним, розрахунковим, фактичним та збільшуватися за рахунок покращення умов або за рахунок модернізації. Якщо об’єкт нерухомого майна зноситься, закінчується термін фізичного життя.
До терміну економічного життя відносять період, протягом якого об’єкт можна використовувати, отримуючи – при цьому прибуток , ці поліпшення роблять внесок у вартість об’єкта. Якщо вироблені поліпшення не роблять певний внесок у вартість об’єкта нерухомості через те, що він застарів, то термін його економічного життя на цьому закінчується.
Під хронологічним віком розуміють період, що минув від дня введення об’єкта нерухомості в експлуатацію до дати його оцінки.
Термін служби
Існують певні етапи у термінах життя об’єктів нерухомості:
- Термін фізичного життя – період часу, протягом якого об’єкт перебуває у функціонально придатному стані. Цей показник може бути нормативним, розрахунковим, фактичним та збільшуватись за рахунок поліпшення умов або за рахунок капітального ремонту. Якщо об’єкт нерухомого майна зноситься, закінчується термін фізичного життя.
- Термін економічного життя – період часу, протягом якого об’єкт можна використовувати, отримуючи при цьому прибуток, а поліпшення, що вносяться, сприяють збільшенню вартості об’єкта. Якщо вироблені поліпшення не роблять певний внесок у вартість об’єкта нерухомості через те, що він застарів, то термін його економічного життя на цьому закінчується.
- Хронологічний вік життя – період, що пройшов з дня введення об’єкта нерухомості в експлуатацію до дати здійснення операції з ним.
- Ефективний вік життя – це вік, заснований на фактичної безпеки об’єкта нерухомості, що залежить від зовнішнього вигляду об’єкта нерухомого майна, його технічного стану, економічних факторів, що впливають на загальну вартість об’єкта.
- Нормативний термін служби – це термін служби будівель або споруд, визначений у нормативних актах.
- Термін економічного життя, що залишилося, — період життя нерухомості з дати його оцінки до кінця терміну економічного життя. Цей період використовується експертом для того, щоб оцінити майбутні доходи. Термін економічного життя об’єкта, що залишилося, збільшують його модернізацію або капітальний ремонт.
Стадії життєвого циклу об’єкту нерухомості
Так об’єкти нерухомого майна протягом часу свого існування зазнають економічних, фізичних, правових змін і проходять наступні етапи життєвого циклу:
- формування – це будівництво, тобто створення нового підприємства, купівля або виділення земельної ділянки;
- експлуатація – включає функціонування та розвиток, тобто розширення, реорганізацію або реконструкцію;
- припинення існування – це знос, природна руйнація чи ліквідація.
Стадії життєвого циклу об’єкту нерухомості:
1. Формування задуму проекту та вибір варіанта використання вільної земельної ділянки . У цей період здійснюється вибір варіанта найкращого та найефективнішого використання земельної ділянки. Вибір варіанта використання завершується розробкою технічного завдання проектування поліпшень.
2. Проектування вдосконалень. На цьому етапі — на підставі технічного завдання на проектування здійснюється розробка проекту з виготовленням документації, необхідної для отримання дозволів та здійснення підготовки земельної ділянки, а також прокладання комунікацій, будівництва будівель та посадки нових насаджень.
3. Виготовлення (зведення, будівництво) поліпшень . У період реалізації проекту підрядними організаціями практично повністю змінюються всі фізичні характеристики об’єкта із закріпленням цих змін в інвентаризаційних та кадастрових документах.
4. Звернення (купівля-продаж, дарування, здавання в оренду тощо) з передачею майнового права або з появою обтяження цього права. На цій стадії здійснюються операції з об’єктом нерухомості.
5. Використання (вживання) об’єкта за призначенням з технічним та експлуатаційним обслуговуванням . У цьому етапі життєвого циклу управляючий (чи професійна управляюча компанія) організує раціональне витрачання користувачами споживчого потенціалу об’єкта.
6. Модернізація : капітальний ремонт, реконструкція, реставрація покращень з можливим перепрофілюванням (зміною функціонального призначення) об’єкта. Ця стадія починається в той момент, коли об’єкт у поточному стані не може більше задовольняти сучасні потреби користувачів або якщо його експлуатація стає економічно неефективною. На цій стадії як мінімум проводиться капітальний ремонт без зміни планувального рішення і функціонального призначення, але з ліквідацією фізичного зношування, що усувається, і функціонального старіння.
7. Утилізація, знесення покращень, поховання або вторинне використання матеріалів . Життєвий цикл завершується зносом поліпшень наприкінці терміну їхнього економічного життя. Керуюча компанія готує пропозиції щодо призначення термінів та економічно доцільного способу зносу будівель, враховуючи можливості продажу елементів конструкцій та матеріалів будівель, що ліквідуються, і комунікацій.
